Weinrauch Rechtsanwälte: Rückforderung des Mietzinses bei Geschäftsräumlichkeiten.

Wien, 09.03.2022 –

In Folge der COVID-19 Pandemie liegt mittlerweile höchstgerichtliche Rechtsprechung in Bezug auf Mietzahlungen vor: Rückforderungen des Mietzinses sind bei gänzlich unmöglicher Nutzung von Geschäftsräumen möglich. Dies gilt unter bestimmten Voraussetzungen. Das Urteil des OGH bezieht sich auf den ersten Corona-Lockdown im Jahr 2020. Weinrauch Rechtsanwälte klären zu diesem brisanten Thema auf.

Während der Pandemie wurden Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 gesetzt. Dabei kam es zu Betretungsverboten, die die Benutzung von Geschäftsräumen gänzlich unmöglich machten. Dieser Umstand warf die Frage auf, inwieweit für die betroffenen Zeiträume bei angemieteten Geschäftsräumen der Bestandzins zu begleichen ist.

Dr. Roland Weinrauch, geschäftsführender Gesellschafter von Weinrauch Rechtsanwälte, stellt klar: „Welcher Betrag konkret erlassen wird, stellt wohl stets eine Einzelfallentscheidung dar. Die Berechnung richtet sich nach den Grundsätzen des § 1096 Abs 1 ABGB.“ Für eine Buchhandlung wurde beispielsweise bereits entschieden, dass eine Mietzinsminderung im Zeitraum des ersten Corona-Lockdowns von 64% angemessen ist. Für eine Interessensvertretung in einer Angelegenheit der Mietzinsrückforderung können Anfragen direkt an das Büro der Kanzlei Weinrauch Rechtsanwälte gestellt werden.

In einem anderen vom OGH zu beurteilenden Fall ging es um die gänzliche Unbenutzbarkeit eines Sonnenstudios. Der Mietzins bzw. etwaige Betriebs- und Heizkosten wurden von der Mieterin für den relevanten Monat nicht beglichen. Aus diesem Grund beantragte der Vermieter die Exekution der Räumung aufgrund eines zuvor geschlossenen Räumungsvergleichs. Dagegen setzte sich die Mieterin zur Wehr. Der Oberste Gerichtshof stellte in letzter Instanz fest, dass die Maßnahmen im Rahmen der Covid-19-Pandemie einen Anwendungsfall des § 1104 ABGB bilden. Aufgrund der Unbenutzbarkeit der Geschäftsräume durch das in der gesetzlichen Bestimmung ausdrücklich genannte Elementarereignis – nämlich eine Seuche – wurde der Mieterin Recht gegeben.

Die gesetzliche Lage nach ABGB

Da die Bestimmungen über die Betretungsverbote keine konkreten Regelungen in Bezug auf Mietzins Rückzahlungen bei Geschäftsräumen vorsahen, musste auf die allgemeinen Normen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zurückgegriffen werden. § 1104 ABGB regelt, dass kein Mietzins zu entrichten ist, wenn Geschäftsräumlichkeiten wegen außerordentlicher Zufälle – beispielsweise Feuer, Krieg oder Seuche – nicht gebraucht oder benutzt werden können. Der Oberste Gerichtshof hat mittlerweile klargestellt, dass COVID-19 als Seuche zu qualifizieren ist und § 1104 ABGB dementsprechend Anwendung findet. Dies gilt jedoch nur für Sachverhalte, bei denen die Benützung der Räumlichkeiten gänzlich unmöglich war – also beispielsweise nicht für Gastronomiebetriebe mit einem Take-Away-Angebot. Auf sonstige Fälle, bei denen eine eingeschränkte Nutzung dennoch möglich ist, kommt § 1105 ABGB zur Anwendung. Dieser regelt einen verhältnismäßigen Erlass des Mietzinses.


Allgemeines über Weinrauch Rechtsanwälte

Die Kanzlei Weinrauch Rechtsanwälte wurde von Dr. Roland Weinrauch 2008 gegründet. Bereits im Jahr 2009 folgte eine erste Niederlassung in der Steiermark (Fehring). Im Jahr 2014 gründete Roland Weinrauch eine weitere Niederlassung in Graz. Die Beratungsschwerpunkte in den Bereichen Immobilien-, Versicherungs- und Vertriebsrecht vertieften sich über die Jahre und wurden um weitere Themenbereiche ergänzt, sodass von den aktuell über 50 Mitarbeitern nun sämtliche Bereiche des Wirtschaftsrechts abgedeckt werden.