Leerstandsabgabe: Werden in der Zukunft leerstehende Wohnungen teuer für den Eigentümer?

Anwalt Dr. Roland Weinrauch zur aktuellen Gesetzeslage

Wien, 26.09.2022 – Tausende leere Wohnungen beeinflussen die zum Teil massiven Preissteigerungen am österreichischen Wohnungsmarkt. Eine Leerstandsabgabe wurde daher bereits in mehreren Bundesländern beschlossen. Anwalt Dr. Roland Weinrauch, Gründer von Weinrauch Rechtsanwälte, erklärt, wie sich die Gesetzeslage in den unterschiedlichen Bundesländern entwickelt.

Zahlreiche Wohnungen stehen in ganz Österreich leer. Laut Schätzungen bleiben alleine in Wien mindestens 30.000 Wohnungen länger als sechs Monate unbewohnt, 10.000 Wohnungen sogar länger als zweieinhalb Jahre. Aber nicht nur in Wien ist das der Fall, auch in anderen Bundesländern und hier besonders in den Ballungszentren und Tourismusorten stehen viele Wohnimmobilien leer – ein Faktor, der unter anderem auch die Preise von Immobilien in die Höhe treibt.

Werden Wohnungseigentümer deshalb in naher Zukunft Abgaben für ihre leerstehenden Wohnungen bezahlen müssen? Anwalt Dr. Roland Weinrauch illustriert, was dazu aktuell auf rechtlicher Ebene in den Bundesländern passiert und womit in Zukunft zu rechnen sein wird.

In der Steiermark ist am 28.06.2022 das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstands­abgabegesetz kundgemacht worden, das mit 1.10.2022 in Kraft tritt (LGBl 46/2022). Darin steht folgendes: „Gegenstand der Abgabe bilden Wohnungen, an denen nach den Daten des Zentralen Melderegisters mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr weder eine Meldung als Hauptwohnsitz noch als sonstiger Wohnsitz vorliegt.“

Abgabepflichtige sind die Eigentümer der Wohnung, im Fall eines Baurechts, jedoch die Baurechtsberechtigten. Die Abgabe ist nach der Nutzfläche der Wohnung und den Kalenderwochen im Jahr ohne Wohnsitz zu bemessen. Zur Bestimmung der Nutzfläche sind die Unterlagen der Baubewilligung und – falls vorhanden – die entsprechenden Daten des Gebäude- und Wohnungsregister-Gesetzes heranzuziehen. Der Abgabensatz ist durch Verordnung des Gemeinderates festzulegen, wobei auf den Verkehrswert der Liegenschaften in der Gemeinde Bedacht zu nehmen ist. Daher kann der Abgabensatz für bestimmte Teile des Gemeindegebietes in unterschiedlicher Höhe festgesetzt werden, wenn sich die für die Festsetzung maßgeblichen Umstände innerhalb der Gemeinde erheblich unterscheiden. Die Höhe der Abgabe für eine Wohnung mit 100 m² Nutzfläche darf im Kalenderjahr 1.000 Euro nicht überschreiten.

Dr. Roland Weinrauch, Gründer von Weinrauch Rechtsanwälte, zur steirischen Regelung: „Die Steiermark ist zwar Vorreiter bei der gesetzlichen Regelung des Leerstandes, allerdings bestehen auch zahlreiche Ausnahmen, beispielsweise wenn die Wohnung als Vorsorgewohnung für das eigene Kind verwendet wird, es sich um eine Dienstwohnung handelt oder nachweislich Gründe bestehen, warum sie unvermietbar ist.”

In Salzburg und Tirol wurden gleichartige Gesetze beschlossen, die mit 1.1.2023 in Kraft treten.

Bereits in den 80er Jahren wurde eine Leerstandsabgabe in Wien im Alleingang erhoben, die dann allerdings mit Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes vom 12.03.1985, GZ: G2/85, als verfassungswidrig aufgehoben wurde. Dr. Roland Weinrauch: „Die für die Aufhebung grundlegenden Aussagen des Höchstgerichtes waren, dass einerseits die Abgabe nicht so hoch sein darf, dass diese einem Zwang zur Vermietung gleichkommt und damit in weiterer Folge keine Einnahmen durch die Abgabe zu erwarten wären. Gleichzeitig müssten aber durch die Abgabe Einnahmen erzielt werden, die über den zu erwartenden Verwaltungsaufwand hinausgehen. Zudem läge die Gesetzgebungskompetenz betreffend die Einführung einer Leerstandsabgabe nicht ausschließlich bei den Ländern. Daher fordern die Landeshauptleute nun auch die Kompetenzen des ‚Volkswohnwesens‘ des Bundes in diesem Teilbereich auf die Länder zu übertragen, um entsprechende Regelungen auf Landesebene zu ermöglichen.”

Und abschließend: „Man kann davon ausgehen, dass es derartige Regelungen in Zukunft in der einen oder anderen Form in jedem Bundesland geben wird. Allerdings ist noch unklar, wie diese ausgestaltet sein werden. Zudem sind die Realeffekte auf den Wohnungsmarkt – also ob tatsächlich mehr Wohnungen (günstiger) auf dem Markt sein werden – nicht absehbar. Ich persönlich glaube, dass man diese Effekte nicht überschätzen sollte und halte daher andere Lenkungsmaßnahmen für insgesamt geeigneter.”


Allgemeines über Weinrauch Rechtsanwälte

Die Kanzlei Weinrauch Rechtsanwälte wurde von Dr. Roland Weinrauch 2008 gegründet. Bereits im Jahr 2009 folgte eine erste Niederlassung in der Steiermark (Fehring). Im Jahr 2014 gründete Roland Weinrauch eine weitere Niederlassung in Graz. Die Beratungsschwerpunkte in den Bereichen Immobilien-, Versicherungs- und Vertriebsrecht vertieften sich über die Jahre und wurden um weitere Themenbereiche ergänzt, sodass von den aktuell über 50 Mitarbeitern nun sämtliche Bereiche des Wirtschaftsrechts abgedeckt werden.